Familien-Wohnhaus steuerfrei vererben

Für viele Familien stellt das eigene Haus den größten Vermögenswert dar. Umso größer ist häufig die Sorge, dass die Erben nach dem Todesfall hohe Erbschaftsteuer zahlen müssen und das Haus im schlimmsten Fall sogar verkauft werden muss.

Der Gesetzgeber hat dieses Problem erkannt und deshalb eine weitreichende Steuerbefreiung geschaffen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das sogenannte Familienheim vollständig steuerfrei vererbt werden. Die Regelung findet sich in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG und zählt zu den wichtigsten Steuervergünstigungen im deutschen Erbschaftsteuerrecht.

Doch Vorsicht: Die Steuerfreiheit tritt nicht automatisch ein. Sie setzt voraus, dass mehrere gesetzliche Bedingungen erfüllt werden. Bereits ein einziger Fehler kann dazu führen, dass die Steuerbefreiung vollständig entfällt und auf den gesamten Immobilienwert Erbschaftsteuer erhoben wird.

Gerade bei Immobilien, die heute häufig mehrere hunderttausend oder sogar Millionen Euro wert sind, können dadurch erhebliche Steuerforderungen entstehen.

In diesem Rechtstipp erfahren Sie, wann ein Familien-Wohnhaus steuerfrei vererbt werden kann, welche Unterschiede zwischen Ehegatten und Kindern bestehen, welche Ausnahmen gelten und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.

Nicht jede Immobilie ist automatisch ein steuerlich begünstigtes Familienheim.

Als Familienheim gilt grundsätzlich eine Immobilie, die vom Erblasser bis zu seinem Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und den Mittelpunkt seines familiären Lebens bildete.

Dabei kann es sich beispielsweise handeln um

• ein Einfamilienhaus,
• eine Doppelhaushälfte,
• ein Reihenhaus,
• eine Eigentumswohnung oder
• einen Miteigentumsanteil an einer selbstgenutzten Immobilie.

Entscheidend ist dabei nicht die Bezeichnung der Immobilie, sondern ihre tatsächliche Nutzung. Das Haus muss dem Erblasser als Lebensmittelpunkt gedient haben.

Viele Menschen gehen davon aus, dass bereits das Eigentum an einer Immobilie genügt. Das ist jedoch nicht der Fall.

Das Familienheim muss grundsätzlich selbst bewohnt worden sein. Wer sein Haus dauerhaft vermietet oder lediglich als Kapitalanlage hält, kann sich auf die Steuerbefreiung regelmäßig nicht berufen.

Auch Ferienhäuser oder Wochenendhäuser erfüllen diese Voraussetzungen grundsätzlich nicht, da sie nicht den Mittelpunkt des familiären Lebens darstellen.

Der Gesetzgeber beschränkt die Steuerbefreiung bewusst auf den engsten Familienkreis.

Begünstigt sind insbesondere

• Ehegatten,
• eingetragene Lebenspartner sowie
• Kinder und Kinder verstorbener Kinder (Enkel, wenn deren Eltern bereits verstorben sind).

Andere Angehörige profitieren von dieser Sonderregelung grundsätzlich nicht.

Dazu gehören beispielsweise

• Geschwister,
• Neffen,
• Nichten,
• Lebensgefährten ohne eingetragene Lebenspartnerschaft,
• Schwiegerkinder,
• Freunde.

Auch wenn diese Personen das Haus nach dem Erbfall selbst bewohnen, können sie die Steuerbefreiung grundsätzlich nicht in Anspruch nehmen.

Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner gelten die großzügigsten Regelungen.

Vererbt ein Ehepartner das gemeinsam bewohnte Eigenheim an den überlebenden Ehegatten, kann die Immobilie unabhängig von ihrem Wert vollständig steuerfrei übertragen werden.

Ob das Haus 400.000 Euro oder drei Millionen Euro wert ist, spielt dabei grundsätzlich keine Rolle.

Voraussetzung ist allerdings, dass

• der Erblasser das Haus bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat,
• der überlebende Ehegatte die Immobilie unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzt und
• diese Selbstnutzung grundsätzlich für zehn Jahre fortsetzt.

Gerade die letzten beiden Voraussetzungen führen in der Praxis häufig zu Problemen.

Viele Erben fragen sich, ob sie unmittelbar nach dem Erbfall in das Haus einziehen müssen.

Das Gesetz verlangt einen unverzüglichen Einzug.

Das bedeutet jedoch nicht, dass der Umzug bereits wenige Tage nach der Beerdigung erfolgen muss.

Die Rechtsprechung berücksichtigt selbstverständlich, dass zunächst zahlreiche organisatorische Maßnahmen erforderlich sind. Dazu gehören beispielsweise

• die Testamentseröffnung,
• die Beantragung eines Erbscheins,
• Renovierungsarbeiten,
• kleinere Umbauten oder
• die Haushaltsauflösung.

In der Praxis wird häufig ein Zeitraum von etwa sechs Monaten als unproblematisch angesehen.

Verzögert sich der Einzug darüber hinaus, sollte der Erbe nachweisen können, weshalb ein früherer Bezug objektiv nicht möglich war.

Wer hingegen zunächst abwartet, das Haus leer stehen lässt oder sogar über einen Verkauf nachdenkt, riskiert den Verlust der Steuerbefreiung.

Mit dem Einzug allein ist es nicht getan.

Die Steuerbefreiung bleibt grundsätzlich nur erhalten, wenn der Ehegatte das Familienheim zehn Jahre lang selbst bewohnt.

Diese sogenannte Behaltensfrist soll verhindern, dass Immobilien lediglich steuerfrei übertragen und unmittelbar anschließend gewinnbringend verkauft werden.

Während dieser zehn Jahre muss das Haus grundsätzlich Mittelpunkt des eigenen Lebens bleiben.

Ein Verkauf oder eine dauerhafte Vermietung innerhalb dieser Frist führt regelmäßig dazu, dass die Steuerbefreiung rückwirkend entfällt.

Die Folge kann eine erhebliche Steuernachforderung sein.

Ja.

Der Gesetzgeber berücksichtigt, dass sich Lebensumstände ändern können.

Muss der Erbe das Haus beispielsweise wegen

• schwerer Krankheit,
• erheblicher Pflegebedürftigkeit oder
• vergleichbarer zwingender Gründe

verlassen, bleibt die Steuerbefreiung häufig trotzdem erhalten.

Entscheidend ist, dass der Auszug nicht freiwillig erfolgt.

Wer dagegen aus beruflichen Gründen umzieht, eine größere Immobilie erwerben möchte oder das Haus lieber vermieten will, kann sich auf diese Ausnahmen regelmäßig nicht berufen.

Während Ehegatten und eingetragene Lebenspartner grundsätzlich den gesamten Wert eines Familienheims steuerfrei erben können, gelten für Kinder strengere Voraussetzungen. Zwar möchte auch der Gesetzgeber verhindern, dass das Elternhaus allein wegen einer hohen Erbschaftsteuer verkauft werden muss. Gleichzeitig soll die Steuerbefreiung aber auf den tatsächlich benötigten Wohnraum begrenzt werden.

Deshalb enthält das Erbschaftsteuerrecht für Kinder eine zusätzliche Flächenbegrenzung.

Die 200-Quadratmeter-Grenze einfach erklärt

Kinder können das Familien-Wohnhaus grundsätzlich ebenfalls steuerfrei erben, wenn sie die Immobilie nach dem Erbfall unverzüglich selbst bewohnen. Anders als bei Ehegatten gilt die Steuerbefreiung jedoch nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.

Liegt die Wohnfläche darüber, bedeutet das allerdings nicht automatisch, dass die gesamte Immobilie steuerpflichtig wird. Vielmehr bleibt der Anteil bis 200 Quadratmeter steuerfrei, während der darüber hinausgehende Anteil grundsätzlich der Erbschaftsteuer unterliegt.

Beispiel

Die Tochter erbt das selbst bewohnte Einfamilienhaus ihrer Mutter.

• Wohnfläche: 250 m²
• Verkehrswert: 1.250.000 Euro

Die ersten 200 m² sind steuerfrei. Die restlichen 50 m² – also 20 % der Wohnfläche – unterliegen grundsätzlich der Erbschaftsteuer. Steuerpflichtig wären damit lediglich 250.000 Euro. Hiervon kann wiederum der persönliche Freibetrag der Tochter in Höhe von derzeit 400.000 Euro abgezogen werden. Im Ergebnis fällt in diesem Beispiel trotz Überschreitens der Wohnfläche häufig keine Erbschaftsteuer an.

Dieses Beispiel zeigt, dass die 200-m²-Grenze zwar wichtig ist, aber nicht isoliert betrachtet werden darf. Auch die persönlichen Freibeträge spielen eine erhebliche Rolle.

Die Begünstigung gilt grundsätzlich für leibliche Kinder und adoptierte Kinder.

Auch Enkel können in den Genuss der Steuerbefreiung kommen, wenn ihr Elternteil – also das Kind des Erblassers – bereits verstorben ist. Juristisch spricht man hierbei von sogenannten Kindeskindern.

Nicht begünstigt sind hingegen regelmäßig Enkel, deren Eltern noch leben. Sie können zwar ebenfalls Immobilien erben, profitieren aber nicht von der speziellen Steuerbefreiung für das Familienheim.

Damit ein Kind das Familien-Wohnhaus steuerfrei erben kann, müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein.

Zum einen muss der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod grundsätzlich selbst bewohnt haben. Zum anderen muss das Kind die Immobilie nach dem Erbfall unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken nutzen.

Außerdem muss diese Selbstnutzung grundsätzlich für einen Zeitraum von zehn Jahren fortgeführt werden. Verkauft das Kind die Immobilie bereits nach wenigen Jahren oder vermietet sie dauerhaft, entfällt die Steuerbefreiung regelmäßig rückwirkend.

Gerade dieser Punkt überrascht viele Erben. Wer das Elternhaus zunächst übernimmt und einige Jahre später aus beruflichen oder familiären Gründen wieder auszieht, kann unter Umständen eine erhebliche Steuernachzahlung auslösen.

Immer wieder stellt sich die Frage, wie schnell Kinder tatsächlich in das geerbte Haus einziehen müssen.

Das Gesetz nennt keine feste Frist. Nach der Rechtsprechung ist jedoch ein zeitnaher Einzug erforderlich. In vielen Fällen wird ein Zeitraum von etwa sechs Monaten akzeptiert. Sind umfangreiche Renovierungsarbeiten erforderlich oder bestehen andere nachvollziehbare Hindernisse, kann auch ein späterer Einzug noch ausreichend sein.

Entscheidend ist, dass der Erbe den ernsthaften Willen hat, das Haus möglichst schnell selbst zu beziehen und entsprechende Maßnahmen nachweisen kann.

Wer dagegen zunächst längere Zeit abwartet, die Immobilie leer stehen lässt oder bereits Verkaufsverhandlungen führt, wird sich regelmäßig nicht mehr auf die Steuerbefreiung berufen können.

Viele Menschen glauben, die Steuerbefreiung gelte ausschließlich für klassische Einfamilienhäuser. Tatsächlich ist die Rechtslage deutlich differenzierter.

Entscheidend ist stets, ob die betreffende Immobilie dem Erblasser als selbst genutztes Familienheim diente.

Hierzu können unter anderem gehören:

• Einfamilienhäuser
• Reihenhäuser
• Doppelhaushälften
• Eigentumswohnungen
• Miteigentumsanteile an selbst bewohnten Immobilien

Nicht die Bezeichnung der Immobilie ist entscheidend, sondern ihre tatsächliche Nutzung.

Eigentumswohnungen

Auch eine Eigentumswohnung kann ein steuerlich begünstigtes Familienheim sein.

Voraussetzung ist wiederum, dass sie vom Erblasser bis zu seinem Tod selbst bewohnt wurde und der Erbe die Wohnung anschließend unverzüglich selbst nutzt.

Gerade in Großstädten stellt die Eigentumswohnung häufig den größten Vermögenswert einer Familie dar. Die Steuerbefreiung kann daher auch hier erhebliche finanzielle Vorteile bringen.

Zweifamilienhäuser und Einliegerwohnungen

Komplizierter wird die Situation bei Zweifamilienhäusern oder Immobilien mit Einliegerwohnungen.

Bewohnte der Erblasser lediglich eine Wohnung selbst und war die zweite Wohnung dauerhaft vermietet, kommt die Steuerbefreiung regelmäßig nur für den selbst genutzten Teil in Betracht.

Auch bei teilweise gewerblich genutzten Immobilien erfolgt häufig eine Aufteilung zwischen dem begünstigten und dem steuerpflichtigen Anteil.

Gerade bei solchen Fallgestaltungen empfiehlt sich eine frühzeitige steuerliche und rechtliche Prüfung. Schon kleine Unterschiede in der Nutzung können erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Erbschaftsteuer haben.

Gemischt genutzte Immobilien

Viele Immobilien dienen nicht ausschließlich Wohnzwecken.

Nicht selten befindet sich im Erdgeschoss beispielsweise eine Arztpraxis, ein Ladengeschäft oder ein Büro, während die Eigentümer die oberen Etagen selbst bewohnen.

In solchen Fällen ist regelmäßig nur der zu Wohnzwecken genutzte Teil steuerlich begünstigt. Der gewerblich genutzte Bereich unterliegt grundsätzlich der normalen Erbschaftsteuer.

Auch hier kommt es stets auf die konkrete Nutzung im Zeitpunkt des Erbfalls an.

Was gilt bei vermieteten Immobilien?

Die Steuerbefreiung für das Familienheim setzt grundsätzlich eine Selbstnutzung voraus.

War die Immobilie bereits vor dem Erbfall vollständig vermietet, handelt es sich regelmäßig nicht um ein steuerlich begünstigtes Familienheim.

Ebenso genügt es nicht, wenn der Erbe nach dem Erbfall Eigenbedarf anmeldet und später selbst einzieht. Entscheidend ist, dass der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod als eigenen Lebensmittelpunkt genutzt hat.

Eine vollständig vermietete Immobilie fällt daher grundsätzlich nicht unter die Steuerbefreiung nach § 13 ErbStG.

Die Steuerbefreiung für das Familien-Wohnhaus ist an klare Voraussetzungen geknüpft. Werden diese nachträglich nicht mehr erfüllt, kann das Finanzamt die gewährte Steuerbefreiung rückwirkend aufheben. Die Folge ist häufig eine erhebliche Erbschaftsteuer, die viele Jahre nach dem Erbfall plötzlich nachgezahlt werden muss.

Gerade deshalb sollten Erben die gesetzlichen Anforderungen genau kennen und ihre Entscheidungen nicht allein aus praktischen oder wirtschaftlichen Gesichtspunkten treffen.

Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass nach dem erfolgreichen Einzug alles erledigt sei. Tatsächlich beginnt mit dem Einzug erst die sogenannte Behaltensfrist.

Verkauft der Erbe das Familienheim innerhalb von zehn Jahren freiwillig, entfällt die Steuerbefreiung grundsätzlich rückwirkend. Das Finanzamt behandelt den Erwerb dann so, als hätte die Steuervergünstigung nie bestanden.

Praxisbeispiel

Ein Sohn zieht wenige Monate nach dem Tod seines Vaters in das geerbte Einfamilienhaus ein. Vier Jahre später erhält er ein attraktives Arbeitsplatzangebot in einer anderen Stadt und verkauft die Immobilie.

Da die Selbstnutzung vor Ablauf der Zehnjahresfrist beendet wurde und keine gesetzliche Ausnahme vorliegt, kann das Finanzamt die ursprünglich gewährte Steuerbefreiung rückwirkend versagen.

Ist eine Vermietung zulässig?

Auch eine Vermietung kann problematisch sein.

Die Steuerbefreiung setzt voraus, dass der Erbe das Familienheim selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Wird die Immobilie vollständig vermietet, liegt diese Voraussetzung regelmäßig nicht mehr vor.

Anders kann die Situation beurteilt werden, wenn lediglich einzelne Räume – etwa ein Gästezimmer oder ein Arbeitszimmer – zeitweise überlassen werden und der Erbe weiterhin selbst im Haus wohnt. Hier kommt es jedoch stets auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.

Wer eine Vermietung plant, sollte die steuerlichen Folgen deshalb vorher sorgfältig prüfen lassen.

Darf das Haus leer stehen?

Auch ein längerer Leerstand kann die Steuerbefreiung gefährden.

Zwar ist niemand verpflichtet, das Haus ununterbrochen zu bewohnen. Wird die Immobilie jedoch dauerhaft aufgegeben und nicht mehr als eigener Lebensmittelpunkt genutzt, entfällt regelmäßig die Begünstigung.

Vorübergehende Abwesenheiten, etwa wegen eines Urlaubs oder einer beruflichen Dienstreise, sind selbstverständlich unschädlich.

Der Gesetzgeber weiß, dass sich Lebensumstände ändern können. Deshalb gibt es Ausnahmen, in denen die Steuerbefreiung trotz eines späteren Auszugs bestehen bleibt.

Voraussetzung ist jedoch, dass der Erbe aus zwingenden Gründen an der weiteren Selbstnutzung gehindert ist.

Hierzu können insbesondere gehören:

• erhebliche Pflegebedürftigkeit,
• eine schwere Erkrankung,
• dauerhafte Unterbringung in einem Pflegeheim,
• vergleichbare gesundheitliche Gründe.

Entscheidend ist, dass der Auszug nicht freiwillig, sondern unausweichlich erfolgt.

Pflegeheim – bleibt die Steuerbefreiung bestehen?

Gerade ältere Ehegatten oder Kinder stellen sich häufig diese Frage.

Muss der Erbe aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft in ein Pflegeheim umziehen, bleibt die Steuerbefreiung regelmäßig erhalten.

Der Gesetzgeber möchte Betroffene nicht dafür bestrafen, dass sie das Familienheim aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr bewohnen können.

Anders sieht es aus, wenn der Umzug allein aus Bequemlichkeit oder wirtschaftlichen Gründen erfolgt.

Beruflicher Umzug

Ein neuer Arbeitsplatz in einer anderen Stadt ist zwar nachvollziehbar, stellt jedoch regelmäßig keinen zwingenden Grund im Sinne des Erbschaftsteuerrechts dar.

Wer deshalb das Familienheim verkauft oder vermietet, verliert die Steuerbefreiung grundsätzlich.

Dasselbe gilt häufig bei familiären Veränderungen, etwa weil eine größere oder kleinere Immobilie bevorzugt wird.

In der Praxis wird das Familienheim häufig nicht nur von einer Person geerbt.

Hinterlässt der Erblasser beispielsweise mehrere Kinder ohne besondere testamentarische Regelung, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft.

Gerade hier entstehen zahlreiche Missverständnisse.

Können mehrere Kinder gleichzeitig steuerfrei erben?

Grundsätzlich ja.

Allerdings muss jedes Kind die gesetzlichen Voraussetzungen selbst erfüllen.

In der Praxis scheitert dies häufig daran, dass mehrere Personen nicht gleichzeitig denselben Lebensmittelpunkt im geerbten Haus begründen können.

Zieht lediglich eines der Kinder dauerhaft in das Elternhaus ein, kann regelmäßig auch nur dieses Kind die Steuerbefreiung für seinen Erwerb beanspruchen. Für die übrigen Miterben gelten die allgemeinen Vorschriften der Erbschaftsteuer.

Testament kann Streit vermeiden

Viele steuerliche und familiäre Probleme lassen sich bereits durch eine durchdachte Nachlassplanung vermeiden.

So kann es sinnvoll sein, das Familienheim gezielt einem Kind zuzuwenden und den übrigen Nachlass entsprechend auszugleichen. Dadurch lassen sich langwierige Auseinandersetzungen innerhalb einer Erbengemeinschaft häufig vermeiden.

Gerade bei wertvollen Immobilien empfiehlt sich daher eine rechtzeitige Gestaltung durch Testament oder Erbvertrag.

Viele Eigentümer fragen sich, ob sie ihr Haus besser bereits zu Lebzeiten übertragen sollten.

Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Sowohl die Schenkung als auch die Vererbung können steuerliche Vorteile bieten. Welche Gestaltung sinnvoller ist, hängt insbesondere von folgenden Faktoren ab:

• Wert der Immobilie,
• Alter der Beteiligten,
• Familienverhältnisse,
• persönliche Freibeträge,
• gewünschte Absicherung des bisherigen Eigentümers.

Vorteile einer Schenkung

Eine Schenkung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die persönlichen Freibeträge mehrfach genutzt werden sollen.

Da sich die Freibeträge grundsätzlich alle zehn Jahre erneut ausschöpfen lassen, können größere Vermögen bereits zu Lebzeiten schrittweise übertragen werden.

Außerdem lässt sich die Übertragung häufig mit einem lebenslangen Nießbrauch oder Wohnrecht kombinieren. Der bisherige Eigentümer bleibt dadurch wirtschaftlich abgesichert und kann die Immobilie weiterhin selbst nutzen.

Wann ist Vererben sinnvoller?

Nicht jede vorweggenommene Erbfolge ist die bessere Lösung.

Wer beispielsweise bis ins hohe Alter uneingeschränkt über seine Immobilie verfügen möchte oder familiäre Veränderungen erwartet, fährt mit einer Vererbung unter Umständen besser.

Auch Pflichtteilsrechte, Pflegekosten oder spätere Rückforderungsansprüche sollten in die Entscheidung einbezogen werden.

Eine individuelle rechtliche und steuerliche Beratung kann hier helfen, kostspielige Fehler zu vermeiden.

Die gesetzliche Steuerbefreiung bietet enormes Einsparpotenzial. Gleichzeitig scheitern viele Erben an vermeidbaren Fehlern. Oft wird erst Jahre später im Rahmen einer Prüfung durch das Finanzamt festgestellt, dass die Voraussetzungen tatsächlich nie oder nicht dauerhaft erfüllt wurden.

Die folgenden Fehler treten in der Praxis besonders häufig auf.

Das Haus wird nicht rechtzeitig selbst bezogen

Viele Erben möchten zunächst renovieren, andere Immobilien verkaufen oder sich mit der Entscheidung Zeit lassen.

Grundsätzlich ist das verständlich. Allerdings verlangt das Gesetz eine unverzügliche Selbstnutzung. Wer den Einzug ohne nachvollziehbaren Grund über einen längeren Zeitraum hinauszögert, riskiert den vollständigen Verlust der Steuerbefreiung.

Je länger der Einzug hinausgeschoben wird, desto schwieriger wird es, das Finanzamt von einer ernsthaften Einzugsabsicht zu überzeugen.

Das Familienheim wird vor Ablauf von zehn Jahren verkauft

Nicht selten ändern sich die Lebensumstände nach einigen Jahren.

Ein neuer Arbeitsplatz, familiäre Veränderungen oder ein attraktives Kaufangebot verleiten viele Erben dazu, die Immobilie zu verkaufen.

Aus steuerlicher Sicht kann dies jedoch teuer werden. Erfolgt der Verkauf freiwillig vor Ablauf der gesetzlichen Zehnjahresfrist, entfällt die Steuerbefreiung grundsätzlich rückwirkend.

Vor einer Verkaufsentscheidung sollte daher immer geprüft werden, welche steuerlichen Folgen entstehen.

Die Immobilie wird vermietet

Auch eine dauerhafte Vermietung führt regelmäßig dazu, dass die Voraussetzungen der Steuerbefreiung nicht mehr erfüllt sind.

Viele Erben möchten das Haus zunächst behalten und durch Mieteinnahmen finanzieren. Was wirtschaftlich sinnvoll erscheinen mag, kann steuerlich erhebliche Nachteile haben.

Wer die Immobilie nicht mehr selbst bewohnt, verliert regelmäßig die Begünstigung.

Das Familienheim wird mehreren Kindern gemeinsam hinterlassen

Aus Gründen der Gleichbehandlung setzen viele Eltern alle Kinder zu gleichen Teilen als Erben ein.

Gerade beim Familienheim führt dies jedoch häufig zu Problemen.

In der Praxis kann meist nur eines der Kinder tatsächlich in das Haus einziehen. Für die übrigen Miterben greift die Steuerbefreiung regelmäßig nicht.

Eine frühzeitige Nachlassgestaltung kann hier häufig deutlich bessere Lösungen ermöglichen.

Schenkung und Erbfolge werden nicht aufeinander abgestimmt

Immobilien werden häufig bereits teilweise verschenkt, ohne die späteren erbrechtlichen Folgen ausreichend zu berücksichtigen.

Dadurch werden steuerliche Freibeträge nicht optimal genutzt oder es entstehen später Streitigkeiten innerhalb der Familie.

Gerade bei größeren Vermögen sollte die Übertragung von Immobilien deshalb stets Teil einer langfristigen Nachlassplanung sein.

Beispiel 1: Steuerfreie Vererbung an den Ehepartner

Herr M. verstirbt und hinterlässt seiner Ehefrau das gemeinsam bewohnte Einfamilienhaus im Wert von 1,8 Millionen Euro.

Die Ehefrau zieht weiterhin dort ein beziehungsweise bleibt wohnen und nutzt das Haus auch in den folgenden zehn Jahren selbst.

Ergebnis: Die Immobilie bleibt vollständig von der Erbschaftsteuer befreit.

Beispiel 2: Kind zieht sofort ein

Eine Tochter erbt das Elternhaus mit einer Wohnfläche von 180 Quadratmetern.

Sie meldet ihren bisherigen Wohnsitz ab und zieht wenige Monate nach dem Erbfall dauerhaft in die Immobilie ein.

Da sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind und die Wohnfläche unter 200 Quadratmetern liegt, bleibt auch dieses Familienheim vollständig steuerfrei.

Beispiel 3: Verkauf nach vier Jahren

Ein Sohn erbt das Familienheim seines Vaters und zieht unmittelbar ein.

Vier Jahre später verkauft er das Haus, weil er in eine andere Stadt umzieht.

Da kein gesetzlich anerkannter Ausnahmefall vorliegt, entfällt die Steuerbefreiung grundsätzlich rückwirkend.

Beispiel 4: Umzug ins Pflegeheim

Eine Witwe erbt das gemeinsame Wohnhaus ihres verstorbenen Ehemannes.

Sie lebt dort zunächst mehrere Jahre, muss später jedoch wegen einer schweren Erkrankung dauerhaft in ein Pflegeheim umziehen.

Da sie aus zwingenden gesundheitlichen Gründen an der weiteren Selbstnutzung gehindert ist, bleibt die Steuerbefreiung regelmäßig erhalten.

Muss ich sofort nach dem Erbfall einziehen?

Nein. Der Einzug muss jedoch grundsätzlich unverzüglich erfolgen. Kleinere Verzögerungen, etwa wegen Renovierungsarbeiten oder der Nachlassabwicklung, sind regelmäßig unschädlich.

Gilt die Steuerbefreiung auch für Eigentumswohnungen?

Ja. Entscheidend ist nicht die Art der Immobilie, sondern dass sie dem Erblasser als selbst genutztes Familienheim diente und vom Erben ebenfalls selbst genutzt wird.

Was passiert bei einer Wohnfläche von mehr als 200 Quadratmetern?

Bei Kindern ist die Steuerbefreiung grundsätzlich auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Der darüber hinausgehende Anteil kann der Erbschaftsteuer unterliegen.

Für Ehegatten besteht diese Flächenbegrenzung hingegen nicht.

Darf ich einzelne Räume vermieten?

Kleinere Besonderheiten können im Einzelfall unschädlich sein. Wird die Immobilie jedoch nicht mehr überwiegend selbst bewohnt oder vollständig vermietet, entfällt die Steuerbefreiung regelmäßig.

Kann ich das Haus innerhalb der zehn Jahre modernisieren?

Selbstverständlich. Renovierungen oder Modernisierungen haben grundsätzlich keinen Einfluss auf die Steuerbefreiung, solange das Haus weiterhin selbst bewohnt wird.

Gilt die Steuerbefreiung auch für Ferienhäuser?

Nein. Begünstigt ist grundsätzlich nur das Familienheim, das den Mittelpunkt des familiären Lebens bildet.

Ist eine Schenkung steuerlich günstiger als eine Vererbung?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Häufig können Schenkungen steuerliche Vorteile bieten, insbesondere wenn persönliche Freibeträge mehrfach genutzt werden sollen. Welche Gestaltung im Einzelfall sinnvoll ist, hängt jedoch von den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen ab.

Die steuerfreie Vererbung eines Familien-Wohnhauses gehört zu den wichtigsten Vergünstigungen des deutschen Erbschaftsteuerrechts. Werden die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, können Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und unter bestimmten Voraussetzungen auch Kinder Immobilien im Wert von mehreren Hunderttausend oder sogar mehreren Millionen Euro steuerfrei übernehmen.

Die Steuerbefreiung ist jedoch an zahlreiche Bedingungen geknüpft. Insbesondere die Pflicht zur unverzüglichen Selbstnutzung sowie die zehnjährige Behaltensfrist führen immer wieder zu Problemen. Hinzu kommen Besonderheiten bei größeren Wohnflächen, gemischt genutzten Immobilien oder Erbengemeinschaften.

Wer bereits zu Lebzeiten eine durchdachte Nachlassplanung vornimmt oder den Nachlass nach einem Erbfall rechtlich prüfen lässt, kann kostspielige Fehler häufig vermeiden und vorhandene steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten optimal ausschöpfen.

Die Übertragung von Immobilien wirft häufig nicht nur steuerliche, sondern auch erbrechtliche Fragen auf. Bereits kleine Gestaltungsfehler können dazu führen, dass erhebliche Steuerbelastungen entstehen oder innerhalb der Familie Streit über den Nachlass entsteht.

Rechtsanwalt Bücherl berät Privatpersonen umfassend bei der Gestaltung von Testamenten, Erbverträgen und vorweggenommenen Erbfolgen. Darüber hinaus unterstützt er Erben bei der rechtlichen Prüfung der Voraussetzungen für eine steuerfreie Übertragung des Familienheims sowie bei allen weiteren Fragen rund um das Erbrecht und die Erbschaftsteuer.

Nehmen Sie gerne Kontakt auf. Gemeinsam entwickeln wir eine rechtssichere und auf Ihre persönliche Situation abgestimmte Lösung.