Hausübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge

Eine Hausschenkung zu Lebzeiten bietet erhebliche Vorteile. Die Vermögensnachfolge kann aktiv gestaltet werden, ohne dass nach dem Tod ein Rechtsstreit über die Aufteilung entsteht. Die Übertragung sorgt für klare Verhältnisse und verhindert häufig Auseinandersetzungen zwischen Geschwistern.

Auch steuerlich ist die vorweggenommene Erbfolge attraktiv: Durch frühzeitiges Handeln lassen sich Schenkungssteuer-Freibeträge optimal nutzen und die steuerliche Belastung der künftigen Erben deutlich reduzieren. Gleichzeitig bleibt der Schenker handlungsfähig, etwa durch Nießbrauch oder ein Wohnrecht, sodass er trotz Übertragung weiter abgesichert bleibt.

Für Schenkungen von Immobilien gelten großzügige Freibeträge. Kinder profitieren von 400.000 Euro pro Elternteil, Ehegatten sogar von 500.000 Euro. Da diese Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können, lässt sich durch kluge Planung selbst umfangreiches Immobilienvermögen steuerfrei übertragen. Der steuerliche Wert der Immobilie richtet sich dabei nach dem Verkehrswert, der vom Finanzamt anhand gesetzlicher Bewertungsverfahren ermittelt wird.

Wird ein Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten, sinkt der steuerliche Wert erheblich. Dies macht die Hausübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge häufig besonders effizient.

Wer ein Haus überträgt, möchte meist weiter darin wohnen oder die Mieterlöse behalten. Das lässt sich rechtssicher durch ein Wohnrecht oder – noch stärker – durch einen Nießbrauch erreichen. Der Nießbrauch gewährt dem Schenker die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie, während das Eigentum bereits übergeht.

Ein weiterer zentraler Punkt sind Rückforderungsrechte. Sie schützen den Schenker vor unvorhersehbaren Entwicklungen wie einer Insolvenz des Beschenkten, dessen Scheidung oder dem Fall, dass der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt. Professionelle Vertragsgestaltung ist deshalb unerlässlich, um den Vermögensübergang mit größtmöglicher Sicherheit zu verbinden.

Wird der Schenker pflegebedürftig und muss Heimkosten bezahlen, stellt sich die Frage nach dem Zugriff des Sozialamts. Maßgeblich ist hier die Zehnjahresfrist. Liegt die Schenkung weniger als zehn Jahre zurück, kann der Sozialhilfeträger unter Umständen Rückforderungsansprüche geltend machen.

Entscheidend ist jedoch: Wird ein Nießbrauch oder ein umfassendes Wohnrecht vorbehalten, beginnt die Frist häufig nicht zu laufen, weil der Schenker wirtschaftlich weiterhin als Eigentümer gilt. Eine vorweggenommene Erbfolge schützt also nicht automatisch vor dem Zugriff des Staates – die Gestaltung muss bewusst auf sozialrechtliche Risiken abgestimmt werden. Hierzu bedarf es einer individuellen Prüfung – gerne unterstütze ich Sie hierbei.

Die Schenkung einer Immobilie wird bei Pflichtteilsansprüchen berücksichtigt. Im Rahmen der Pflichtteilsergänzung wird der Wert der Schenkung über einen Zeitraum von zehn Jahren schrittweise abgeschmolzen. Nach Ablauf dieser Zeit bleibt die Übertragung unberücksichtigt. Wird jedoch ein Nießbrauch vorbehalten, beginnt dieser Zeitraum in vielen Fällen nicht zu laufen, weil der wirtschaftliche Eigentumswechsel noch nicht vollständig vollzogen ist. Wer Erbstreitigkeiten vorbeugen möchte, sollte diesen Aspekt unbedingt einplanen und mögliche Ausgleichsregelungen innerhalb der Familie vorab besprechen.

Eine Immobilienübertragung erfordert zwingend einen notariellen Vertrag. Der Notar prüft die Grundbuchlage, entwirft den Schenkungsvertrag und sorgt für die sichere Abwicklung. Notwendig sind aktuelle Grundbuchauszüge, Daten zur Immobilie sowie die persönlichen Angaben der Beteiligten. Die Kosten setzen sich aus Notar- und Grundbuchgebühren zusammen und hängen vom Wert der Immobilie ab. Wird ein Nießbrauch oder Wohnrecht vereinbart, reduziert dies den steuerlichen Wert und kann die Schenkungssteuer mindern. Eine rechtzeitige Beratung stellt sicher, dass steuerliche und rechtliche Vorteile optimal genutzt werden.

Als erfahrener Anwalt für Erbrecht stehe ich Ihnen in allen Fragen rund um die vorweggenommene Erbfolge zuverlässig zur Seite. Seit vielen Jahren begleite ich Mandantinnen und Mandanten dabei, Immobilien rechtssicher zu übertragen, steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und mögliche Konflikte innerhalb der Familie frühzeitig zu vermeiden.

Wenn Sie eine Hausübertragung planen oder prüfen lassen möchten, unterstütze ich Sie gerne persönlich – kompetent, verständlich und mit dem Blick für das Wesentliche. Kontaktieren Sie mich und lassen Sie uns gemeinsam die für Sie beste Lösung entwickeln.

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